家を買うなら

 夢のマイホーム、まあよく聞くフレーズですよね。
恐らく普通にサラリーマンをしてたら人生で一番大きな買い物になる事はまず間違いないでしょう。

戸建てなり分譲マンションなりを購入する友人も周りに増えてきました。
間取りを考えたり、オリジナリティに富んだインテリアを考案したりと正に家族で作り上げる幸せといった姿は羨ましい限りです。

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ただ、大部分の人が避けては通れないのが、住宅ローンだと思います。

借金は絶対嫌やしな!!

と常日頃豪語してる僕ですが、妻に苦笑いされる僕の給与程度では車とお家はローン以外の方法を取る事は不可能でしょう。(今の所得ではローンを組む気にすらなりませんがw)

じゃ、ローンを組む上で最低限抑えておくポイントを解説していきます。

1.住宅ローンの要旨

借入の年数や金利、手数料など住宅ローンで考慮すべき要素は様々ですが、ここではまず金利を中心に紹介していきます。

(1)金利の方式

大きく分けて固定金利と変動金利があります。これが基本で、固定金利と変動金利を両建てした、一定期間だけ金利が固定される『固定期間選択型』や、諸条件を満たす事で適用を受けられる『優遇金利』などがあります。

①固定金利

一番有名なもので『ふらっと35』です。固定(ふらっと)金利35年、だからふらっと35w以外とそのまんまの名前だったりします。
特徴としては、金利が返済終了まで一定。
これは名前の通り金利が契約当初から金利が変わらない種類のローンです。

②変動金利

銀行なんかで勧められるというか、基本的に取扱いされている方式がこちらです。
固定金利の真反対の金利方式で、一定期間ごとに金利の見直しが行われ、変動します。

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それぐらいわかるわ!!

と言われそうですが、住宅ローンを決定する上でこれが一番重要ですw
例えば2,000万円/35年で借りるとして
・変動金利金利は0.8%~1.6%へ17年ごとに上がると想定します。)
・固定金利金利は上の中央値1.2%で契約したとします。)

どっちが安いでしょう?

何となく変動金利の方がお得!

って思えた方、鋭いですwでも35年間で70万円くらい差が出ます。一般的に同時期に同条件でローンを組めば変動金利の方が低く設定されます。他方当然金利が上がる事で返済額は増え、その額は変動幅は35年という間で予測が出来ない為、返済シミュレーションを考える上では計画的に設定が出来るという利点があります。

③借り換えは有効?

変動金利は同じ時期に借入した場合、一般的に固定金利より低く設定されているので、変動金利が低いうちは変動金利で、上がりそう??と思った時点で固定金利へ変更という

上がったら借り換えしたらええねん!!

という力技もなくはないですが、二つの懸念が残ります。

・借り換え時に改めて審査を受けなければならない点
借換え時には当然再審査を受ける必要があります。審査はその時の収入状況や他のローン、年齢、健康状態なんかも考慮されるらしいので、必ず審査に通るとは限りません。その為、希望通りの借り換えが実現しないケースも想定しなければいけません。

・借り換えの手数料を払わないといけない点
これは初めにも勿論払う事になるのですが、出来れば払いたくないものです。
上で記載したケースも35年間で70万円ですが、借入先によってはこの金利差分をまるっぽ手数料でもっていかれるケースもあるので、結局借換の意味がない事もあります。

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④じゃあ結局どれが一番いい借り方なん??

その人次第としか言いようがありませんw
どれもこれもいい感じにするのは無理なので、何を優先するのかという自分の考えをまとめるところから始めるのが肝要です。

上述の通り気軽に借換えは出来るものではないので、当初の計画設定が重要となってくるわけです。

初めから借り換えを前提に計画するのはお勧めできませんが、今のローンの金利が高いと思う方は一度借り換えのシミュレーションをしてみるのはアリです。

 (2)返済方式

これも大きく分けて2種類あります。

①元利均等返済方式

こちらが一般的というより個人の感覚としては殆どの方はこちらで組んでいるんじゃないですかね?

簡単にいってしまえば、ずっと毎月支払う返済額を一定にしようというもの、ただし、変動金利金利見直しがあった場合、その限りではありません。

②元金均等返済方式

どちらかというとこちらの方が一般的でないです。
簡単にいうと、返済当初から終わるまで返済の元本を一定額ずつ減らそうという返済方式です。

③どっちがお得?

支払総額でいえば元金均等返済方式の方が断然お得ですw

住宅ローンが全然減らない。。。

なんて話を聞いた事はないですか?勿論借入の額が大きいのもあるんですが、元利均等方式は最初のうちに払うのは殆ど利息部分、つまり元本が全然減らないんです。

その点、元本金等であれば元本は無理やりでも毎月同じだけ減っていくのでごりごり減っていきます。ただ、返済当初は上乗せされる利息部分も多いので、最初のうちは支払金額がかなり高額になると覚悟しておいた方が良いと思います。

あと、そもそも元金均等返済方式を取り扱っていない金融機関もあるようなので、検討する場合は一言、取扱いがあるかを確認した方が良いです。

返済方式も2パターンですが、これに購入時の頭金の額や、繰上返済、ボーナスなどを加味して総合的にどれが自分の返済計画でベストなのか考える事になるので、自分の返済計画をしっかりと建てる事が大事になります。

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(3)付随費用

ローンを選ぶのに当たって意外と目がいかないのが手数料と保証料です。

①手数料

手数料はその名の通り金融機関に支払う利用料金です。
これはローン取扱い金融機関によってまちまちです。金融機関は金利、手数料から収益を得るわけで、これに貸倒リスクの有無などを加味してその人の審査を進めたり金利を検討したりします。つまり、両方が極端にお得なローンは(多分)あり得ないというお話ですw

ここで重要なのは、金利は借入全期間で支払うのに対し、手数料は初めに払う事になるので、その点が借入をする側としては違ってくるという点です。

②保証料

保証料はローンを組む上で、万一自分が返済不履行となった場合にローンを肩代わりをする会社への手数料です。要は金融機関のとりっぱぐれ防止措置ですね。

なんでおれが。。。?

という気にどうしてもなりますが、手数料と同様に保証料を払わない=金融機関側で貸倒リスクが発生するという事なので、保証料が無料のプランなんかがあっても、審査がそれだけ厳しいとか、金利がその分高いとかそういうお話になるはずです。

金融機関も営利目的でお金を貸す以上、一つだけぬきんでて良いプランを探すのは(言い切れませんが)かなり困難だと思います。

ただ、どうしても金利や月々の返済額にばっかり目が行きがちなので、こういった付随費用なんかも考慮する必要があります。

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2.住宅ローン控除

出来るなら借りないで買いたいマイホームですが、借りざるを得ない人が殆どなので、住宅ローンはかなり税制上優遇されています。それが住宅ローン控除です。
長期優良住宅の新築特例なんかもありますが、結構条件が厳しいらしいので、普通のローン控除を前提にお話を進めます。

(1)優遇される内容

住宅ローン年末残高×1%=税額控除額(40万円を限度)
これが優遇の内容です。
例えば住宅ローンの残債が2,500万円の場合
2,500万円×1%=250,000円

1%?( ゚Д゚)ハァ?

 と思った方は源泉徴収票とメーカーの見積もりとを並べて見ながらもう一度考えてみましょうw

源泉徴収票欄の『源泉徴収税額』これが年収に対してかかっている所得税額です。
給与額面800万、専業主婦と高校生二人を扶養、社会保険加入、これで大体20万円です。

年収600万以上の人ってビジネスパーソンの5.9%らしいので、所得税は0になります。しかも、所得税で引ききれなかった分は住民税からも控除されるので、税金の負担はかなり減るものと考えて差し支えありません。

(2)利用するためには

普段確定申告をしない人でも、初年度のみ申告が必要です。勿論、商売なんかをされてて、従前から確定申告をしないといけない人は例年通りしないといけません。つまり、住宅ローンを組むことで確定申告をしないといけない年が一年だけ発生するという事です。(確定申告要件はこっち⇓にまとめました。) 

2年目以降は年末調整の時に金融機関から送られてくる『年末借入残高証明書』を会社に提出するだけでOK。

確定申告自体はそこまで難しいものでもないし、分からない時は会計ソフトを利用する、税務署に聞きに行く(確定申告をしなければ!と思った時は超混んでます、必ず事前に行くことをお勧めします。)など方法があります。

ただ、初年度の申告は申告書作成よりも添付書類を揃えるのが大変です。謄本、売買契約書、ローン残高証明書等々。。。

これを予備知識0で揃えるのはかなり大変なので、ベストとは限らないですが、確実な方法としてはハウスメーカー等に『住宅ローン控除に必要な書類を教えて下さい』とぶっちゃけてしまいましょうw

相手はほぼ100%住宅ローン控除を適用する人をお客さんにしている(というか、売る上で控除部分を含んで提案してきます。)ので、まあ大体は知っています。その上で心配な人は言われた資料を揃えて税務署が混んでいない時期に『これで資料そろってますか?』と聞きに行けば完璧ですw

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(3)適用要件

①居住要件・適用住宅

住宅ローンで住宅を取得をして、取得日から6月以内にその家に住み、その年12月31日現在住んでいる場合に適用されます。
また、住宅ローン控除は国が耐震基準や築年数など要件を定めていてこれに適合する住宅じゃないと適用がされません。
会社さんにもよりますが、不動産屋さんは物件選択段階ではこれをなかなか教えてくれないみたいです。(露骨に売れなくなってまいますからねw)
なので、家を買って、いざ確定申告の時期に住宅ローン控除を受けようと思ったら

これあかんで~( `ー´)ノ

と税務署に突っ返されて途方に暮れる方も稀に居るみたいです。

売買契約も済ませ、引っ越しから子供の転入手続き、全部済んだ後なので今さら

やっぱや~めた( ´ー`)

当たり前ですがそういう訳にはいきません。
実務上は税務署から『適合証明書』の提出を求められ、上でいう国指定する基準に適合しない住宅を購入していた場合、当然これを揃える事は出来ず、ローン控除の申請要件を満たさないという訳です。

適合住宅の要件を満たさない住宅は主に中古住宅で起こりえるケースだそうなので、中古住宅の購入を検討している際は、買う前に『ここは住宅ローン控除は使えるんですか?』と聞いてから商談に移る必要があります。

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②適用期間

居住年以後10年間です。ただし、家を買った本人かその家族がその家に住んでいる年だけ適用されます。単身赴任で家族が住んでいる場合はOKですが、転勤で住まなくなった場合は適用されません。

ただ、必要な書類の提出を予めしておけば、買ってから10年の間に転勤から戻ってきて改めて住み始めた場合には、その戻ってきた年からは適用が可能です。

また、ローン控除適用期間は10年と決まっているため、当然住宅ローンは10年以上で組む必要があります。
8年で組んだら8年間だけローン控除の適用がある訳でなく、ローン控除自体受けることが出来なくなるので注意が必要です。
これはローンの繰上返済の結果、償還期間がトータルで10年を割ってしまっても、同様に繰上以後の年は住宅ローン控除を受けられなくなります。
例えば、返済期間15年のローンを組む⇒繰上返済の結果、返済期間が6年短縮される。⇒15年ー6年=9年<10年となり、ローン控除適用不可となる、こんな感じです。

③面積要件

床面積50㎡以上、居住用割合50%以上と明示されています。
一戸建てなら、まあ問題なく満たすかと思います。単身用マンションなどで50㎡未満となるケースもあるようなので、購入前には必ず確認しましょう。

確認方法は『登記簿謄本』というものを法務局で取得すればOK。

え?不動産屋が書いとるやん( ̄∇ ̄;)ハッハッハ

不動産には『壁芯』と『内法』という測定方式があり、簡単に言えば壁の中の柱部分を含めるか含めないか。不動産屋さんはこの柱部分を含む壁芯という方式で掲載してるケースが多いそうです。

少しでもよく見せたい。。という企業努力は結構ですが、これによって見誤らないように注意が必要です。

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3.団信(団体信用生命保険)って要る?

団信とは、債務者(ここでいう家を買った家長です。)に万一の事があった場合、残債を肩代わりしてくれる保険、これがシンプルな解釈です。

わし、生命保険入っとるさかい

幾ら入りますか?どういう時に適用される保険ですか?
ここら辺に一言疑問を足すとわかりやすいんですが

『その保険金は住宅ローンを返済するためのものですか?』

これにyesと答える人は恐らく少ないんじゃないでしょうか、これに対応するのがこの保険です。

自分自身の得には何一つならないですが、残った家族の憂いを取り除く上で必須の保と言えます。
奥さんが専業主婦の場合も共働きの場合も収入減は免れない中、住居確保は最優先課題になりますからね。

ここでポイントは特約の選択。
加入時に前後して勧められる話でもあるんですが、保障内容を選択できます。
契約上はどうかわからないですが、基本の死亡保障にオプションを付ける感覚です。
・基本契約(死亡、高度障害)
・3大疾病特約(がん、脳卒中、急性心筋梗塞
・8大疾病特約(三大疾病+高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変・慢性膵炎)

こんな感じです。当然特約を付ければつけるほど保険料は上がるので、自分がどこまでケアするのかを考えながら付保内容を決めていくのが重要です。

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4.住宅ローン選びで抑えとくべきサイト

住宅ローンってまず申し込みをしなければいけません。プランの相談位は乗ってくれるとは思いますが、せっかく練ったプランも審査が通らないと何の役にも立ちません。

じゃあどこなら審査通りやすいんや?? 

 クレジットブラックなど明らかなダメはまことしやかに囁かれますが、明確な審査パスの基準は誰もわからない(というか開示されない)と思います。でないと、金融機関も通しちゃいけない方の審査をバシバシ通されちゃうことになりますからねw

(1)住宅本舗

住宅ローン

出してみないとわからないならいっぺんに出しちゃえ!を実現するサイトです。

中古車買取はCMでもバシバシ流れてますが、住宅ローンの審査査定を最大6行へまとめて依頼するサービスです。

ローンなんか普段組んだ事ないわ!!

じゃあ勝手もわからん、審査に通ったとしても提示されているプランが自分に合っているかもわからないでは、判断のしようがありません。

全部把握してベストな選択するなんて(ヾノ・∀・`)ムリムリ

じゃあ、勉強してローンについて学び、かついろんな見積を見比べて一番よさそうなところを選択する、それがベターでしょう。

5.まとめ

住宅ローンとのおつきあいは長いし、ずっと今の所得が続いて返し続けれることを前提に組まれるものです。

その癖、関連する要素も沢山あり、把握するのも大変ですが工夫や事前にしっかり考える事で将来の負担をぐぐぐぐっと減らすことも可能です。
その為の第一歩として、住宅ローン借入先の選択と住宅ローン控除の適用は最重要問題と言えるので、後で後悔しないようにしっかりと選ぶのが大事です。

住宅ローン(新規)